北京的房子品类有很多，大的方面分，有住宅、商办和小产权房三类。其中，住宅又分为经适房、两限房、回迁房、共有产权房、公房、商品房等。

现在大家对于商办房就是我们平时所说的商住房，相对来说较为熟悉，其投资属性相对来说是比较低的，买了几年后还会亏钱的情况并不少见。商住房的金融属性也很差，拿到银行去做抵押也会被鄙视。

话说今年又遇到几个傻乎乎的粉丝买完了商住问我合适不合适。如果还不懂的，看文末阅读引导【延伸阅读】这篇文章《为什么不能碰商住和商铺》

那在北京到底买哪种房子更靠谱呢？这个问题并不难，多数的人都知道，那就是买住宅。但是买住宅真的就稳赚不赔吗？可能未必。很多几年下来涨幅较低的房子，如果算上资金成本，其实是不赚钱的。

今天我们就讲一讲住宅市场中的一类投资属性很差的房子，老破大。

这个话题，我从学区房开始聊，因为学区房的代表性更强，讲的时候区分度比较高。其它的大家自己举一反三即可。

北京房产市场的分化主要是因为北京的城市变化。这种变化过往文章中已反复提及过，简单来讲就是，北京的城市面积在不断增长，这个增长过程中，城市的重心在向外迁移，最终形成了这样一个大五环的超级城市体。

而原有的城区，资源在逐渐外流。这种外流更多的是是一种自发现象，虽然说会有政府的强行疏解，但是必须要知道，政府的强行疏解只不过是顺应形势加速了这个过程而已。

老城区资源外流并不难理解，在城市发展过程中，城区的逐渐老化，加上城市快速发展的大背景，新的产业自然不倾向于留在各种设施相对落后而成本相对较高的城区，新城是产业最好的落脚点。

渐而久之，新城与老城之间会有鲜明的对比。新城发展越来越好，资源越来越充足，而老城各种资源逐渐流出，整体价值快速下跌。

分化就这样出现了。

在这种城市分化的大背景之下，房价自然也会随之发生分化。

下面我以学区房举例来阐述这个变化。

北京的学区房全国最出名，单价也是全国最高的。我见过一套成交单价二十多的，当然那个房子面积小，总价相对低。我相信全国其它地方的学区房没有这个价格。

学区房之所以贵，一方面是因为优质教育资源的相对稀缺，另一方面是学生家长的焦虑需求所致。那些有学区房的家长也清楚，即使是自己的孩子上了好的小学，未来也未必有好的前途，只不过在他们有这个消费能力的前提下，会尽量给孩子提供更好的教育环境，以满足自己，缓解焦虑……

现在北京的学区房大致可分为三个价值层次，分别是学区价值、购买价值、居住价值。

学区价值很容易理解，买了这个房子就能上对应的学校。不过学区价值有一点必须要重点考虑，那就是想要上这个学校，只需要有一套房子即可，而没有房子面积的要求。这就会导致小面积低总价的房子更为抢手。

购买价值，更通俗意义上讲，也叫投资价值。

如果我们剥离掉学区价值的话，你们想象一下，二环一个没有任何学区属性的上个世纪80年代的100多平米的老房子，在除掉学区资源外，其它资源都在大量流失的区域里，随着它的逐渐老化，它本身的价值（价格）该如何体现呢？

或者我们从另一个角度去看，如果你有1000多万，会去二环买一个老破大（无学区），还是去五环（资源流入区）买一个次新大平层？

综合以上这两点，我们会发现学区房里，小房子更容易流通，因为其单位面积的学区价值相对要高，而一个大面积的学区房，其单位面积的学区价值非常低。这就影响了相对大面积的学区房的流通性。

最后是居住价值，这个可以理解为出租价值。由于租房的人对于房子楼龄、户型等方面要求较少，所以城区的老破大的租金还不错，出租价值越来越高。（过去我讲过，在今天的大城市，居住是弱需求）

在之前文章里，我讲北京城区发达国家化的理论时说过这个事。城区的房子涨幅越来越低，而租金越来越高，最后就使得租售比较为健康。

综合以上，我们会发现，对于学区房来说，其价值主要体现在学区名额，房子自然越小越好，老破大房子的投资（购买）价值越来越低，流动性越来越差，即使是它的租金越来越高。

在北京城区发达国家化的背景之下，不出意外，老破大住宅会率先完成历史使命，退出房价上涨的竞争游戏。

其实老破大的沉沦很重要的因素是因为老和破。过去老破大是不叫老破大的，老和破是不存在的，但是随着时间的流失，岁月给他们加上了老和破的光环，又由于其自身大的属性，所以就变成了越来越难以流通的物业，价值也因此大大降低。

当然了，还有一句话堪称经典，没有不能买的商品，只要它的价格足够低。这句话同样适用于我们今天讨论的老破大房产。

以上，希望能给大家在购房及家庭资产配置上有一定启发。

提醒一下：老破大的判断很大程度上会基于经验，理论的探讨往往是针对相对宏观的大面，微观的实操要更为复杂。

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